Construir por fuera de lo que permite el Código Urbano tiene un precio en Neuquén capital, y este lunes 14 de septiembre quedó a la vista con cifras concretas. El Boletín Oficial municipal publicó dos ordenanzas del Concejo Deliberante que fijan deudas de Compensación Urbana por obras hechas sin permiso. Una asciende a $42.560.553 por una vivienda de más en un lote de Confluencia Urbana. La otra suma $10.379.368 por dos cocheras que faltan en una construcción del Centro Oeste. En los dos casos, el Concejo autorizó a pagar en hasta 48 cuotas mensuales sin interés.
Qué es la Compensación Urbana y cómo se calcula
La Compensación Urbana es la salida que el municipio de Neuquén le ofrece a quien construyó algo que el Código Urbano no admite. Cuando una obra sin permiso excede lo permitido, el propietario tiene dos caminos. Puede demoler o modificar lo construido en exceso. O puede quedarse con la obra y pagarle a la ciudad una suma por ese exceso. Esa suma es la compensación, y se calcula según los metros y el tipo de infracción. No es una multa común: funciona como el precio de regularizar lo que ya está hecho.
El caso más caro está en la calle El Bolsón al 2400, en Confluencia Urbana. Allí un vecino amplió su casa en 112,38 metros cuadrados para sumar una segunda vivienda, sin pedir permiso. El problema técnico es la cantidad de viviendas por parcela: el lote admite una y ahora tiene dos. La Unidad Técnica de Gestión Urbano Ambiental le dio a elegir entre demoler o acogerse a la Compensación Urbana. Obras Particulares calculó la deuda en $42.560.553, es decir, casi $380.000 por cada metro cuadrado de exceso.
De 24 cuotas al 6% mensual a 48 sin interés
El propietario llegó al Concejo con un planteo simple: no podía pagar. Según su presentación, la propuesta original era 24 cuotas con un interés mensual del 6%. Trabaja en la ANSES, es sostén de tres hijos menores y no tuvo actualizaciones salariales en dos años, explicó. Por eso pidió una reducción o un plan a su medida. Los concejales entendieron que evaluar esa situación no era tarea de ellos, sino del Ejecutivo, y pidieron un informe socioeconómico. La Dirección de Evaluación Técnica-Social sugirió un plan de entre 36 y 48 cuotas. La ordenanza tomó el techo: 48 cuotas sin interés resarcitorio, con actualización por inflación cada enero y julio, según el IPC provincial o, como alternativa, el del INDEC.
La segunda ordenanza cubre un problema distinto, pero con la misma lógica. En Carlos H. Rodríguez al 1100, en el Centro Oeste, una construcción sin permiso quedó con dos módulos de estacionamiento menos de los que exige el Código. Obras Particulares fijó esa deuda en $10.379.368 de capital. A eso se suman $2.366.267 de accesorios, que la ordenanza deja fuera del monto consolidado. También acá el plan es de hasta 48 cuotas sin interés, con el mismo mecanismo de actualización. Dicho de otro modo, cada cochera faltante vale más de $5 millones para el municipio. Es una referencia útil para cualquiera que siga el costo de construir en la ciudad.
Por qué tuvo que pasar por el Concejo
El desvío tiene una razón legal. La Carta Orgánica municipal establece que las exenciones totales o parciales solo pueden disponerse por ordenanza, con informe previo del área técnica del Ejecutivo. Quitar los intereses y estirar el plazo es una quita parcial, así que el Ejecutivo no podía resolverlo solo. Las dos normas se aprobaron por unanimidad el 13 de agosto y se promulgaron el 4 de septiembre. Las firmó la presidenta del Concejo, a cargo del Ejecutivo municipal por delegación del intendente. La Subsecretaría de Ingresos Públicos será la autoridad de aplicación de los planes, en un trámite que no generó cruces en el recinto.
Lo que viene ahora es ver si el criterio se repite. Las dos ordenanzas fijan un precedente: quien recibe una Compensación Urbana impagable puede pedirle al Concejo un plan sin interés, siempre que un informe social lo respalde. Para el municipio, el costo es cobrar más lento, aunque con actualización por IPC. Para los vecinos que construyeron sin permiso, la señal es doble. La ciudad cobra caro el exceso, pero está dispuesta a financiarlo. Cómo se aplique ese criterio en los próximos casos será una de las claves de la política urbana de la capital.