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Cuando una operadora entra a un campo para perforar, abrir una picada o tender un ducto, el dueño de la tierra tiene derecho a cobrar. Ese pago se llama servidumbre petrolera y es la compensación que la ley le reconoce al superficiario por ceder el uso de parte de su propiedad. No es un alquiler ni una regalía: es una indemnización fijada por norma, con valores por zona y por tipo de instalación. En Vaca Muerta la pregunta se repite cada vez que la actividad avanza sobre un lote nuevo, sobre todo entre productores, puesteros e inversores que tienen tierra arriba del shale.
¿Qué es una servidumbre hidrocarburífera y qué derecho tiene el dueño del campo?
La base es la Ley de Hidrocarburos nacional (17.319). Su artículo 100 obliga a permisionarios y concesionarios a indemnizar al propietario superficiario por los perjuicios que causen. También los obliga a pagar las servidumbres que constituyan sobre esos terrenos. El dueño tiene dos caminos: aceptar los montos que fija la administración por zona, o reclamar por vía judicial. En 2024 la Ley Bases modificó ese artículo, y un decreto de noviembre de ese año lo reglamentó.
Neuquén replicó la obligación en una ley provincial sancionada en septiembre de 1996, que alcanza tanto a la tierra privada como a la fiscal, provincial o municipal. Esa norma agrega pasos propios. La empresa necesita el consentimiento expreso del propietario. Antes de entrar, además, debe presentar una denuncia ante la autoridad provincial. Ese escrito describe los trabajos, los plazos y las zonas afectadas, e incluye un informe ambiental. Si el dueño se opone, los trabajos no se frenan, pero la operadora tiene que afianzar los perjuicios. Al final, la autoridad provincial fija los montos con el mismo cuadro tarifario nacional.
¿Cómo se calcula lo que paga la petrolera? El esquema del Decreto 861/96
Los valores concretos salen del Decreto 861/96, dictado en julio de 1996 para las cuencas Neuquina y Cuyana. El decreto divide el territorio en cuatro zonas, de la A a la D, según la productividad del suelo. Neuquén aparece en las zonas A y B, junto con departamentos de Río Negro, La Pampa y la precordillera de Mendoza y San Juan. La unidad de cálculo cambia según el tipo de tierra. En secano se toma una unidad de 25 kilómetros cuadrados. En tierra bajo riego, en cambio, la unidad es la hectárea y el resarcimiento se calcula por «cuentas culturales», es decir, por lo que producía ese lote.
Dentro de cada unidad, el cuadro distingue por lo que la empresa instala:
- Pozos, con un valor por cada uno.
- Instalaciones menores, de hasta 2.500 metros cuadrados.
- Instalaciones mayores, de 2.500 a 10.000 metros cuadrados: baterías, plantas de bombeo o compresión y campamentos.
- Instalaciones especiales, de más de 10.000 metros cuadrados, que pagan el valor de dos pozos más un pozo por cada hectárea adicional.
- Ductos y caminos troncales, que pagan por mes y por kilómetro.
- Gastos de control y vigilancia, un rubro aparte que compensa el trabajo extra del dueño.
Los plazos también están fijados. En secano, el primer pago vence a los 15 días de iniciados los trabajos. Después se liquida cada mes, dentro de los cinco días hábiles siguientes. En tierra de riego, el primer pago también es a los 15 días, pero luego se paga una vez al año, cada 30 de junio. Y si la actividad provoca un perjuicio que el cuadro no previó, el superficiario puede reclamarlo por separado.
¿Cómo y cuándo se actualizan los valores?
Los montos del decreto no quedan congelados. Se actualizan por resolución conjunta de las secretarías de Energía y de Agricultura de la Nación, a pedido de los propios superficiarios, agrupados en la AASEP. El índice depende de la zona: en las zonas A y B se sigue el precio de la lana; en las C y D, el de la carne vacuna. Los gastos de control y vigilancia, en cambio, se mueven con el precio del gasoil.
La última actualización se publicó en el Boletín Oficial el 6 de febrero de 2026, con vigencia retroactiva al 1 de agosto de 2025. Elevó las indemnizaciones en secano un 60,71% en la Zona A y 90,36% en la Zona B, las dos que tocan a Neuquén. En las zonas C y D la suba fue de 54,29% y 54,40%. Los gastos de control y vigilancia subieron entre 24,3% y 50,3% según la zona, y 30,5% en tierra bajo riego. El patrón se repite cada año: la actualización rige desde el 1 de agosto y se publica con varios meses de rezago. Por eso los anexos no circulan consolidados en pesos. El monto vigente surge de aplicar los porcentajes acumulados sobre las tablas originales.
¿Qué pasa cuando la tierra es fiscal? El trámite ante la Provincia
Una parte importante del subsuelo de Vaca Muerta está bajo tierra fiscal provincial. Ahí el superficiario es el propio Estado neuquino, que cobra la servidumbre petrolera como titular del dominio. El procedimiento lo fijó la Secretaría de Desarrollo Territorial y Ambiente en una resolución de enero de 2021, que reemplazó a una anterior de 2020 y ordenó el cálculo, la liquidación y el cobro.
El circuito funciona así. Catastro y la Dirección Provincial de Tierras identifican el inmueble. Después se aplica el cuadro del Decreto 861/96 con sus actualizaciones nacionales, y la unidad de 25 kilómetros cuadrados se convierte a hectáreas. La liquidación es mensual. Si una unidad supera los 100 pozos, el valor se escala. Cuando dos empresas usan la misma unidad, ambas pagan el 100%, salvo el rubro de control y vigilancia. Los ductos y caminos troncales pagan por kilómetro y por mes, aunque quedan exceptuados los que corren a menos de cinco metros de la traza de un camino. Lo recaudado va al fondo ambiental que creó la ley provincial, administrado desde la cartera de Ambiente de Neuquén.
Hay un dato que suele pasarse por alto. El cobro por daño emergente y lucro cesante no termina cuando la operadora se retira: continúa hasta cinco años después de levantadas las instalaciones.
¿Qué pasa si no hay acuerdo?
La Ley de Hidrocarburos deja abierta la vía judicial. Si el dueño considera que el cuadro administrativo no cubre el perjuicio real, puede demandar a la operadora y probar el daño. También puede aceptar los valores zonales y reclamar aparte los perjuicios que el decreto no contempla. La ley provincial, además, impide que la oposición del propietario paralice la obra: la empresa sigue, pero con garantía afianzada. Es un equilibrio pensado para que la actividad no se detenga y el dueño no quede sin cobertura.
Qué conviene saber antes de firmar
- Pedir la denuncia previa que la empresa presentó ante la Provincia, con plazos, zonas e informe ambiental.
- Verificar en qué zona del Decreto 861/96 cae el campo y si es secano o riego.
- Controlar que la liquidación aplique todas las actualizaciones acumuladas, no solo la última.
- Separar en el acuerdo la servidumbre, el control y vigilancia y los daños no previstos.
- En tierra fiscal, recordar que el cobro por daños sigue hasta cinco años después del retiro de las instalaciones.
La servidumbre petrolera es, en el fondo, un contrato tarifado por el Estado. Quien tiene tierra sobre Vaca Muerta no negocia desde cero. Parte de un cuadro público, con zonas, unidades y plazos fijados por norma, y con una actualización anual que puede seguirse en el Boletín Oficial. Conocer ese cuadro es la diferencia entre aceptar un monto y saber qué se está cobrando.